每经特约评论员 尹中立

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刚刚闭幕的中央经济工作会议提出：要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

今年的中央经济工作会议关于房地产市场的表述出现以下两个变化：

第一个变化是房地产调控的思路和方向出现变化，由过去的单纯强调需求侧管理转变为供给侧与需求侧双向发力。在过去20年里，住房价格持续上涨，控制房价是房地产调控的主要矛盾，因此，控制需求是房地产调控的主要手段。2021年下半年以来情况发生了变化，不少房地产企业出现债务风险，对市场预期产生冲击，使得房地产调控的思路和方向出现调整。

第二个变化是房地产调控的重点发生变化，虽然“房住不炒”等基本指导思想得到了延续，但今年的房地产政策更多地强调防范风险，中央第一次提出要“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”。而去年的房地产政策强调的是“促进房地产业良性循环和健康发展”。这意味着房地产工作的重点从“谋发展”转变为“防风险”。

上述变化不是突然出现的，回顾最近一年来的房地产政策调整可以看到中央关于房地产市场的认识经历了一个渐进的过程。从2021年下半年开始，个别龙头房地产开发企业开始出现债务风险，市场普遍认为这是行业的个别现象，只要政策进行微调，风险就会逐渐得到化解。从2021年底开始金融监管部门开始出台住房需求侧的微调政策，今年1月份人民银行将5年期LPR下降5BP至4.6%。各城市纷纷松绑限购限贷政策。例如，2月份，重庆、江西赣州将首套房首付比下调至20%；3月，郑州发布房地产“一揽子”政策，取消认房又认贷。

今年4月份的政治局会议之后，金融监管部门进一步提高了对房地产需求的支持力度。4月份央行、外汇管理局联合印发“金融23条”，提出要因城施策实施好差别化住房信贷政策，保持开发贷平稳有序投放。5月，首套房贷利率下限调整为5年期LPR减20BP，叠加5年期LPR年内第二次下降15BP至4.45%，最低房贷利率降至4.25%。地方政府努力降低购房门槛。6月，温州发布“安居贷”、郑州鼓励棚改房票安置、珠海推出“一人购房全家帮”。

从上半年的房地产政策看，重点还是刺激需求，各地将“因城施策”的政策发挥到了极致，但效果不及预期，每个月的房地产销售面积及房地产投资数据仍然在不断下滑。

转折点发生在7月份，今年7月底的政治局会议明确提出房地产工作的重点是“保交楼、稳民生”，房地产政策重点由需求侧转向了供给侧，这是一个重大转变！说明决策层已经认识到当前房地产开发企业的债务风险具有相当的普遍性。

认识问题是解决问题的前提，只要统一了思想认识就容易找到解决问题的办法。随着对房地产风险认识的深入，化解风险的力度也不断增加。8月，住建部、财政部、央行通过政策性银行专项借款方式支持保交楼，初期规模2000亿元。11月，央行和银保监会联合发布“金融16条”，证监会调整优化涉房企业5项股权融资措施，明确支持和放开了房地产企业的重组上市和再融资需求。

按照“供给与需求双向发力”的思路推演，笔者认为明年房地产政策的重要看点是采取措施化解当前的房地产龙头企业的债务风险。笔者认为在坚持市场化、法治化的基本原则下，政府信用的介入是不可或缺的。国家可以通过以下两种方式介入房地产企业的债务处置过程：

第一种方式是收购存量住房，用于保障型租赁住房。发展长租房是解决大城市年轻人住房难题的正确思路，通过政府收购已经竣工的存量住房不仅可以化解当前房地产企业的债务困境，还可以解决租赁住房不足的难题，可谓一箭双雕。

第二种方式是注资。国家可以新设立一个类似美国“房利美”和“房地美”的机构，成为专门用于房地产行业融资的平台，该机构可以由财政部注资，可以在金融市场发债筹资。中国缺少一个政策性住房金融机构，可以把这个机构定义为中国的政策性住房金融机构。注资要有所选择，对于财务杠杆过高但仍然可以维持正常经营的房地产开发企业可以采取注资方式，注资可以采取优先股的方式，也可以采取普通股方式，待条件成熟，政府平台可以通过市场化方式退出。

无论采取何种方式化解风险，防止出现腐败和道德风险都是应有之义。中央经济工作会议提出“要坚决依法打击违法犯罪行为”，也许是为此埋下伏笔。

（作者系中国社会科学院房地产金融研究中心主任）