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核心观点：　　重启房地产私募基金，C-REITs 行业政策聚焦规划化常态化。2 月2 日及2 月10 日中国证监会在工作会议中均提到要大力推进公募REITs常态化发行，并全面深化REITs 市场建设。2 月20 日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别。此举将引入市场机构投资人资金投入基础设施等不动产市场，促进Pre-REITs 市场发展，并进一步提高REITs 市场资产质量。　　2 月已申报交易所的产业园REIT 经营稳定，租金收入仍有成长空间。　　湖北科投光谷REIT是首个中部城市发行人正式申报的基础设施REITs项目。基础设施规模较大且已成熟运营，可出租面积约17 万方，最长的物业已投入运营超过10 年，平均租金50 元/月/平方米。基金成立后预计每年产生1.2 亿元的营业收入，可分配金额0.74 亿元，预计分派率4.5%。　　2 月C-REITs 行情走势非常平稳，交易量大幅回暖。截至2 月28 日，C-REITs 市场总规模达877 亿元，流通盘市值达385 亿元，上市基金总数25 只，2 月嘉实京东REITs 上市，该REITs 总市值规模不大，仅20 亿元。2 月月度价格走势小幅下降0.5%，跑赢沪深300 指数2.51个百分点但小幅跑输中债新综合0.56 个百分点。相较于1 月，2 月市场整体活跃度明显回升，存续C-REITs 的交易量上升4.89 亿份，增幅48%。分板块来看保租房REITs 板块2 月表现最好，上升1.44%，主要原因系1 月下跌较多触底反弹；高速公路板块下降最多，下降1.38%。　　单个REITs 来看，张江光大REIT2 月涨幅最高，为2.55%。其次是北京保障房REIT，2 月上涨2.40%，再次印证了优质的底层资产对二级市场价格有积极的推动作用。下降最为严重的广州广河高速REIT，下跌3.79%，主要原因系2022 年可分配金额完成率较低。　　2022 年C-REITs 预计分红回报率分化较大。根据2 月28 日收盘价计算2022 年预期分红回报率，安徽交控高速REIT 最高，为13.88%。　　其次是江苏交控高速REIT 和鹏华深圳能源REIT，分别为10.80%和10.08%。分板块来看，特许经营权REITs 分派率普遍高于不动产REITs，其原因在于不动产权REITs 的收益具有类永续性，可以认为其分红仅包含经营收益和物业增值，本金在到期后一次性偿还，而经营权REITs 由于特许经营权具有到期期限，可认为其分红隐含本金摊还。　　风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验为基础设施运营管理带来的管理风险；如基础设施基金政策发生变化，可能存在因此导致基础设施项目运营收入降低的风险【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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