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核心观点:  重启房地产私募基金,C-REITs 行业政策聚焦规划化常态化。2 月2 日及2 月10 日中国证监会在工作会议中均提到要大力推进公募REITs常态化发行,并全面深化REITs 市场建设。2 月20 日,证监会启动了不动产私募投资基金试点工作,基金业协会在私募股权投资基金框架下,新设“不动产私募投资基金”类别。此举将引入市场机构投资人资金投入基础设施等不动产市场,促进Pre-REITs 市场发展,并进一步提高REITs 市场资产质量。  2 月已申报交易所的产业园REIT 经营稳定,租金收入仍有成长空间。  湖北科投光谷REIT是首个中部城市发行人正式申报的基础设施REITs项目。基础设施规模较大且已成熟运营,可出租面积约17 万方,最长的物业已投入运营超过10 年,平均租金50 元/月/平方米。基金成立后预计每年产生1.2 亿元的营业收入,可分配金额0.74 亿元,预计分派率4.5%。  2 月C-REITs 行情走势非常平稳,交易量大幅回暖。截至2 月28 日,C-REITs 市场总规模达877 亿元,流通盘市值达385 亿元,上市基金总数25 只,2 月嘉实京东REITs 上市,该REITs 总市值规模不大,仅20 亿元。2 月月度价格走势小幅下降0.5%,跑赢沪深300 指数2.51个百分点但小幅跑输中债新综合0.56 个百分点。相较于1 月,2 月市场整体活跃度明显回升,存续C-REITs 的交易量上升4.89 亿份,增幅48%。分板块来看保租房REITs 板块2 月表现最好,上升1.44%,主要原因系1 月下跌较多触底反弹;高速公路板块下降最多,下降1.38%。  单个REITs 来看,张江光大REIT2 月涨幅最高,为2.55%。其次是北京保障房REIT,2 月上涨2.40%,再次印证了优质的底层资产对二级市场价格有积极的推动作用。下降最为严重的广州广河高速REIT,下跌3.79%,主要原因系2022 年可分配金额完成率较低。  2022 年C-REITs 预计分红回报率分化较大。根据2 月28 日收盘价计算2022 年预期分红回报率,安徽交控高速REIT 最高,为13.88%。  其次是江苏交控高速REIT 和鹏华深圳能源REIT,分别为10.80%和10.08%。分板块来看,特许经营权REITs 分派率普遍高于不动产REITs,其原因在于不动产权REITs 的收益具有类永续性,可以认为其分红仅包含经营收益和物业增值,本金在到期后一次性偿还,而经营权REITs 由于特许经营权具有到期期限,可认为其分红隐含本金摊还。  风险提示。基金价格存在波动风险;基金管理人限于知识、经验为基础设施运营管理带来的管理风险;如基础设施基金政策发生变化,可能存在因此导致基础设施项目运营收入降低的风险【免责声明】本文仅代表第三方观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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